简介：本案的争议焦点是关B某以关A某的身份与丛某就涉嫌房产所签定的房屋买卖合约否有效地?以及将涉嫌房屋的产权更改为关B某与丛某名下的不道德否有效地? 关A某与关B某是姐妹关系，关B某与丛某是母子关系。2005年关B某假冒关A某身份向上海市徐汇区公安局申请一张关A某的二代身份证。

关B某用这张身份证，于2008年1月9日与案外人甲签定房地产买卖合同，以关A某的名义出售上海市某房产，并办理公证。同年1月28日关B某获得注册为关A某的房屋产权证。2008年4月，关B某称关A某的前述身份证遗失，新的向公安局申请人关A某的身份证。2010年9月，关A某与关B某、丛某通过《委托书》的信函讲争议房产事项，誓约：“关B某用213万元出售关A某在上海的房产。

” 2010年12月6日，关B某开具委托书，委托从某办理争议房产的所有权移往事宜。同日，关B某持关A某的身份证以关A为卖售人，丛某、关B某为买受人，签定上海市房地产买卖合同，以294万元价格出让争议房屋，关B某代表卖售人亲笔签名，丛某代表买受人亲笔签名。同年12月22日，该争议房屋核准注册权利人是关B某、从某联合共计。另外，关A某于1997年6月20日转入日本国境后，至2013年8月19日起至，并未离开了日本国境。

【法院裁决】 一审判决：一、关B某于2012年12月6日以关A某名义与丛某、关B某签定的上海某房地产买卖合同违宪;二、涉嫌房产的所有权人完全恢复注册为关A某。二审裁决：上诉诉讼请求，维持原判。【案件分析】 本案的争议焦点是关B某以关A某的身份与丛某就涉嫌房产所签定的房屋买卖合约否有效地?以及将涉嫌房屋的产权更改为关B某与丛某名下的不道德否有效地? 公民的合法民事权益不受法律维护。

无处分权人以自己名义处分他人财产议定的合约，并未取得权利人追授或无处分权人议定合约后并未取得处分权的，该合约对被代理人不再次发生法律效力。争议房屋2008年注册在关A某名下，关B某、丛某在没获得关A某具体许可的情况下，由关B某假冒关A某身份而签定的房地产买卖合同，是无权处分。

2010年9月关A某丛日本寄来关B某、丛某的《委托书》中，对于委托关B某、丛某出让争议房屋，并无具体阐释。现关A某控告，即坚称不予追授，故该买卖合同违宪。合约违宪，因该合约获得的财产，应予以归还，且房屋完全恢复注册返回关A某名下。

具体分析如下： 首先，关B某利用索取关A某的身份证件，冒充关A某的名义签定买卖合同将涉嫌房屋过户到自己与丛某名下，同时关B某、丛某亦并未获取充份的证据证明关B某的上述不道德事前获得了关A某的许可或者事后关A曾不予追授。因此，关A某并无签定涉嫌房屋的买卖合同意思回应，也无更改涉嫌房屋所有权人的意思回应，故确认涉嫌房屋的买卖合同违宪。其次，关B某与丛某虽主张关A某开具的委托书指出双方对于涉嫌房屋改名达成协议了双方同意。

但依据委托书具体内容，并牵涉到A某委托关B某或丛某出让该争议房屋的具体阐释，且即使双方曾就对争议房屋达成协议交易双方同意。但本案中仍未证据指出，关B某并未按关A某命令缴纳委托书写明的房款的情况下，关A某表示同意关B某、丛某签定买卖合同并办理过户申请，故对于关B某、丛某的该项主张，法院无法说法。再度，关B某、从某所称关B某为争议房屋实际出资人和产权人的主张。一是关口B某就其在与关A某之间不存在的借名购房的法律关系未展开充份原告。

二是即使双方不存在上述法律关系，亦不回应关B某就可以私自将涉嫌房屋过户自己名下，换而言之，双方之间否不存在上述法律关系不属于本案审理范围，不不作处置。综上所述，关B某的不道德归属于无权代理，关A某回应拒绝接受追授，则关口B某与丛某过户房屋的不道德与冒用签定买卖合同的不道德皆违宪，故涉嫌房屋的所有权人完全恢复为关A某。冒用不道德与无权代理、表见代理 一、冒用不道德的特征 冒用不道德是假冒他人身份以他人的名义处分财产或专门从事其他民事活动的不道德。

对于，冒用处分他人不动产的案件，一般有如下特征： (一)行为人乔装不动产所有权人，并假造其签章; (二)行为人冒充不动产所有权人出售或抵押被冒用者的不动产; (三)交易相对人不告诉行为人是冒充，而一般来说已缴纳合理的代价; (四)冒用不道德看穿了注册机构审查而展开了不动产更改注册; 二、冒用不道德与无权代理、表见代理 冒用处分他人的不动产不道德与无权代理、表见代理十分相近。无权代理是行为人以被代理人的名义，行为人生产“权利外观”是使第三人坚信其有代理权。无权处分是行为人以自己的名义，行为人生产“权利外观”是使第三人坚信其有处分权。

表见代理是广义上的无权代理，但为了维护愿意第三人的信赖利益与交易安全性，法律强迫被代理人分担其法律后果。冒用处分不道德是行为人以权利人(或名义载体)的名义，行为人生产“权利外观”是使第三人坚信其就是权利人(或名义载体)。由此可见，冒用不道德并非是无权代理或无权处分或表见代理。

三、冒出有不道德的法律限于 行为人冒用处分(出售或抵押)他人不动产的情形，明确的法律限于是： (一)相对人归属于蓄意即坚称行为人是冒充的，该不道德违宪。被假冒者可以拒绝不动产注册机构撤消错误注册，完全恢复原先物权状态。(二)被冒用者对于有冒用外观的再次发生具备可归责性，而且相对人对于冒用外观具备合理信赖的合理性，可以以此类推限于表见代理(合同法49条)。

愿意相对人可以获得不动产物权，被冒用者可以拒绝冒用者归还财产、赔偿损失，注册机构也不应分担适当的赔偿金责任(物权法21条)。(三)被冒用者对于冒用外观的再次发生不具备可归责性，或相对人对于冒用外观不具信赖的合理性，可以以此类推限于无权代理(合同法48条)。

该不道德违宪，除非冒用者不予追授。被冒用者可以拒绝不动产注册机构撤消错误注册，完全恢复原本的物权状态。相对人可以拒绝冒用者归还财产、赔偿损失。

物权法21条：“当事人获取欺诈材料申请人注册，给他人导致伤害的，应该分担赔偿金责任。因注册错误，给他人导致伤害的，注册机构应该分担赔偿金责任。

注册机构赔偿金后，可以向导致注册错误的人追偿。” 合同法48条：“行为人没代理权、打破代理权或者代理权中止后以被代理人名义议定的合约，予以被代理人追授，对被代理人不再次发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内不予追授。

被代理人并未不作回应的，视作拒绝接受追授。合约被追授之前，愿意相对人有撤消的权利。撤消应该以通报的方式做出。” 合同法49条：“行为人没代理权、打破代理权或者代理权中止后以被代理人名义议定合约，相对人有理由坚信行为人有代理权的，该代理不道德有效地。

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