《前期物业管理招标投标管理暂行办法》全文总则 第一条 为了规范前期物业管理招标投标活动，维护招标投标当事人的合法权益，增进物业管理市场的公平竞争，制订本办法。第二条 前期物业管理，是所指在业主、业主大会选派物业管理企业之前，由建设单位选派物业管理企业实行的物业管理。建设单位通过招投标的方式选派具备适当资质的物业管理企业和行政主管部门对物业管理招投标活动实行监督管理，限于本办法。

第三条 住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应该通过招投标的方式选派具备适当资质的物业管理企业；投标人多于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准后，可以使用协议方式选派具备适当资质的物业管理企业。国家倡导其他物业的建设单位通过招投标的方式，选派具备适当资质的物业管理企业。

第四条 前期物业管理招标投标应该遵循公开发表、公平、公正和诚实信用的原则。第五条 国务院建设行政主管部门负责管理全国物业管理招标投标活动的监督管理。省、自治区人民政府建设行政主管部门负责管理本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理。

直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责管理本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理。第六条 任何单位和个人不得违背法律、行政法规规定，容许或者敌视不具备投标资格的物业管理企业参与投标，不得以任何方式非法干预物业管理招标投标活动。招标办法 招标 第七条 本办法所称之为招标人是指依法展开前期物业管理招标的物业建设单位。

前期物业管理招标由招标人依法的组织实行。招标人不得以不合理条件容许或者敌视潜在投标人，不得对潜在投标人实施种族歧视待遇，不得对潜在投标人明确提出与招标物业管理项目实际拒绝相符的过高的资格等拒绝。

第八条 前期物业管理招标分成公开招标和邀招标。招标人采行公开招标方式的，应该在公共媒介上公布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上公布免费招标公告。招标公告应该写明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况以及提供招标文件的办法等事项。招标人采行邀招标方式的，应该向3个以上物业管理企业收到投标邀请书，投标邀请书应该包括前款规定的事项。

第九条 招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜；有能力的组织和实行招标活动的，也可以自行的组织实行招标活动。物业管理招标代理机构应该在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵从本办法对招标人的有关规定。第十条 招标人应该根据物业管理项目的特点和必须，在招标前已完成招标文件的编成。招标文件不应还包括以下内容： （一）招标人及招标项目概述，还包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配有情况等； （二）物业管理服务内容及拒绝，还包括服务内容、服务标准等； （三）对投标人及投标书的拒绝，还包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等； （四）评标标准和评标方法； （五）招标活动方案，还包括招标的组织机构、招标时间及地点等； （六）物业服务合约的签定解释； （七）其他事项的解释及法律法规规定的其他内容。

第十一条 招标人应该在公布招标公告或者收到投标邀请书的10日前，递交以下材料报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案： （一）与物业管理有关的物业项目研发建设的政府批件； （二）招标公告或者招标邀请书； （三）招标文件； （四）法律、法规规定的其他材料。房地产行政主管部门找到招标有违背法律、法规规定的，应该及时责令招标人修正。

第十二条 公开招标的招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人展开资格预审。实施投标资格预审的物业管理项目，招标人应该在招标公告或者投标邀请书中写明资格预审的条件和提供资格预审文件的办法。

资格预审文件一般应该还包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及必须投标申请人获取的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和白鱼派遣的项目负责人与主要管理人员的履历、业绩等证明材料。第十三条 经资格预审后，公开招标的招标人应该向资格预审合格的投标申请人收到资格预审合格通知书，告诉提供招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格不合格的投标申请人告诉资格预审结果。

在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人借此自由选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。第十四条 招标人应该确认投标人编成投标文件所必须的合理时间。公开招标的物业管理项目，自招标文件收到之日起至投标人递交投标文件累计之日起至，最较短不得多于20日。

第十五条 招标人对已收到的招标文件展开适当的回应或者改动的，应该在招标文件拒绝递交投标文件累计时间最少15日前，以书面形式通报所有的招标文件行贿人。该回应或者改动的内容为招标文件的组成部分。第十六条 招标人根据物业管理项目的具体情况，可以的组织潜在的投标申请人勘查物业项目现场，并获取隐密工程图纸等详细资料。

对投标申请人明确提出的疑惑应该不予回应并以书面形式发送给所有的招标文件行贿人。第十七条 招标人不得向他人透漏已提供招标文件的潜在投标人的名称、数量以及有可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。招标人另设标底的，标底必需保密。

第十八条 在确认中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。第十九条 通过招标投标方式自由选择物业管理企业的，招标人应该按照以下规定时限已完成物业管理招标投标工作： （一）新建现售商品房项目应该在现售前30日已完成； （二）预售商品房项目应该在获得《商品房预售许可证》之前已完成； （三）非出售的新建物业项目应该在交付使用前90日已完成。

投标 第二十条 本办法所称之为投标人是指号召前期物业管理招标、参予投标竞争的物业管理企业。投标人应该具备适当的物业管理企业资质和招标文件拒绝的其他条件。第二十一条 投标人对招标文件有疑惑必须回应的，应该以书面形式向招标人明确提出。第二十二条 投标人应该按照招标文件的内容和拒绝编成投标文件，投标文件应该对招标文件明确提出的实质性拒绝和条件做出号召。

投标文件应该还包括以下内容： （一）投标函； （二）投标报价； （三）物业管理方案； （四）招标文件拒绝获取的其他材料。第二十三条 投标人应该在招标文件拒绝递交投标文件的累计时间前，将投标文件密封递送投标地点。招标人接到投标文件后，应该向投标人开具标明签收人和签收时间的凭证，并适当留存投标文件。在招标前，任何单位和个人均不得打开投标文件。

在招标文件拒绝递交投标文件的累计时间后递送的投标文件，为违宪的投标文件，招标人应该索要。第二十四条 投标人在招标文件拒绝递交投标文件的累计时间前，可以补足、改动或者退回已递交的投标文件，并书面通知招标人。补足、改动的内容为投标文件的组成部分，并应该按照本办法第二十三条的规定递送、签收和交给。在招标文件拒绝递交投标文件的累计时间后递送的补足或者改动的内容违宪。

第二十五条 投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，索取中标。投标人不得互相串通投标，不得排斥其他投标人的公平竞争，不得伤害招标人或者其他投标人的合法权益。投标人不得与招标人串通投标，伤害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。禁令投标人以向招标人或者评标委员会成员贿赂等不不顾一切手段攫取中标。

招标中标 第二十六条 招标应该在招标文件确认的递交投标文件累计时间的刚好公开发表展开；招标地点应该为招标文件中预先确定的地点。第二十七条 招标由招标人主持人，邀所有投标人参与。

招标应该按照下列规定展开： 由投标人或者其推举的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构展开检查并公证。经证实正确性后，由工作人员当众拆封，递交投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。

招标人在招标文件拒绝递交投标文件的累计时间前接到的所有投标文件，招标时都应该当众不予拆封。招标过程应该记录，并由招标人副本备查。第二十八条 评标由招标人依法重新组建的评标委员会负责管理。评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家构成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得多于成员总数的三分之二。

评标委员会的专家成员，应该由招标人从房地产行政主管部门创建的专家名册中采行随机提取的方式确认。与投标人有利害关系的人不得转入涉及项目的评标委员会。

第二十九条 房地产行政主管部门应该创建评标的专家名册。省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门可以将专家数量较少的城市的专家名册不予拆分或者实施专家名册计算机联网。房地产行政主管部门应该对转入专家名册的专家展开有关法律和业务培训，对其评标能力、清廉公正等展开综合视学，及时中止不称职或者违法违规人员的评标专家资格。

被中止评标专家资格的人员，不得再行参与任何评标活动。第三十条 评标委员会成员应该严肃、公正、真诚、清廉地履行职责。评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人展开私下认识，不得行贿投标人、中介人、其他得失关系人的财物或者其他益处。

评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透漏对投标文件的评审和较为、中标候选人的引荐情况以及与评标有关的其他情况。前款称之为与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参予评标监督工作或者事务性工作而得悉有关评标情况的所有人员。

第三十一条 评标委员会可以用书面形式拒绝投标人对投标文件中含义不具体的内容不作适当的回应或者解释。投标人应该使用书面形式展开回应或者解释，其回应或者解释不得远超过投标文件的范围或者转变投标文件的实质性内容。第三十二条 在评标过程中开会现场答辩会的，应该事前在招标文件中解释，并标明所占到的评分比重。

评标委员会应该按照招标文件的评标拒绝，根据标书评分、现场博士论文等情况展开综合评标。除了现场博士论文部分外，评标应该在保密的情况下展开。第三十三条 评标委员会应该按照招标文件确认的评标标准和方法，对投标文件展开评审和较为，并对评标结果签署证实。

第三十四条 评标委员会经评审，指出所有投标文件都不合乎招标文件拒绝的，可以驳回所有投标。依法必需展开招标的物业管理项目的所有投标被驳回的，招标人应该新的招标。

第三十五条 评标委员会已完成评标后，应该向招标人明确提出书面评标报告，阐述评标委员会对各投标文件的评审和较为意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，引荐不多达3名有排序的合格的中标候选人。招标人应该按照中标候选人的排序确认中标人。当确认中标的中标候选人退出中标或者因不可抗力明确提出无法履行合同的，招标人可以依序确认其他中标候选人为中标人。第三十六条 招标人应该在投标有效期累计时限30日前确认中标人。

投标有效期应该在招标文件中写明。第三十七条 招标人应该向中标人收到中标通知书，同时将中标结果通报所有未中标的投标人，并应该归还其投标书。招标人应该自确认中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。

备案资料应该还包括招标评标过程、确认中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的，还应该所附招标代理委托合同。第三十八条 招标人和中标人应该自中标通知书收到之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件议定书面合约；招标人和中标人不得再议定背离合约实质性内容的其他协议。

第三十九条 招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人导致损失的，招标人应该给与赔偿金。附则 第四十条 投标人和其他得失关系人指出招标投标活动不合乎本办法有关规定的，有权向招标人驳回，或者依法向有关部门滋扰。第四十一条 招标文件或者投标文件用于两种以上语言文字的，必需有一种是中文；如对有所不同文本的说明再次发生异议的，以中文文本不尽相同。

用文字回应的数额与数字回应的金额不完全一致的，以文字回应的金额不尽相同。第四十二条 本办法第三条规定住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准后，可以使用协议方式选派物业管理企业的，其规模标准由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确认。第四十三条 业主和业主大会通过招投标的方式选派具备适当资质的物业管理企业的，参考本办法继续执行。

第四十四条 本办法自2003年9月1日起实施。

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